【家を買う!】住宅ローンは『固定金利』と『変動金利』どちらが良いか?それぞれのメリット・デメリットを考えましょう。

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1億円のマイホームを購入したとしても、住宅ローンの金利によっては総返済額が数千万円変わってしまいます。固定金利と変動金利ではどちらが良いのでしょうか?試算してみます!!

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1億円のマイホーム購入と借入金

1億円のマイホームを購入するためには、ほぼすべての方が住宅ローンを組むことと思います。

そこで、気になるのはどのタイプのローンを組めばよいのかということです。
まずは簡単に『固定金利』と『変動金利』のメリットとデメリットについてまとめていきます。

『固定金利』について

固定金利といっても、いくつかの種類があります。

  • フラット35:全期間同額の金利が課されるシステム。
  • 固定金利(2、3、5、10、15、20、30年):数年単位で金利を固定し、その後再び金利の固定期間(or変動金利にするか)を選択するシステム。

メリット

フラット35の場合は、全期間一定の金利額であるため、支払額が変動することがなく安心して返済を行えます。変動金利であれば、何らかの外的要因により金利が急上昇することも考えられますが、固定金利の場合は、そのようなリスクに備えることが可能です。

なお、銀行の店頭表示価格は2%程度の場合が多いですが、実際には銀行ごとに金利引き下げを行っているため、変動金利と同程度の金利で借りられる場合が多いです。

デメリット

変動金利と比較して、金利が高めで設定されています。
例えばフラット35では2%程度で設定されていることもありますが、変動金利で35年間2%を超す水準まで高金利にならなかった場合に、変動金利と比較して損をしたことになります。

『変動金利』について

変動金利の場合は、借入のタイミングによって金利が決定します。
返済額がずーっと低水準の場合もありますし、上限なしに金利が高くなることもあります(どんなに高くともバブル期(5%)を上回ることはないと考えられます⇒下記のシミュレーションでは金利4%までの試算を行っています)
しかし、5年ルールというものがあって、金利の増減によってすぐに変動後の金利が適用されるわけではありません。5年に1回金利が見直されるのです。
金利自体は上限がありませんが、返済額自体は『125%ルール』が適用されるのです。
例えば月10万円の返済額だった場合、金利見直し後の月々の返済額は12.5万円の返済額を超えることはないというルールです。ただし、金利自体は上限がないため、月12.5万円を超えた金利分に返しては、あとから支払う必要があり、トータルで見て返済額が上限なしに増加する恐れがあります。

メリット

低金利が続けば続くほど、総支払額が少なくて済みます

デメリット

返済額が上限なしに膨らむ恐れがあります
元金が多く残っているうちに、金利が上昇してしまうと返済額が数千万円単位で変化してしまいます。

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『固定金利』と『変動金利』のどちらが良い?

じぶん銀行のサイトでシミュレーションを行いやすいですので、『固定金利』がよいか『変動金利』がよいか試算してみます。

条件は次の通りです。

  • 借入額1億円
  • 35年ローン
  • ボーナス払い無し
  • 元利均等返済

↓↓元利均等返済と元金均等返済の違いについてのページです。

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金利シミュレーション

※固定金利においては、その後の金利の条件を1~4%の範囲内で条件を振って試算しました!

35年間固定ローン

『固定金利35年間』金利2.15%⇒総返済額1億4,239万円

20年間固定ローン

最初の20年間の金利は1.293%です。

  • 『固定金利20年間』金利1.293%その後金利4%総返済額1億3,556万円
  • 『固定金利20年間』金利1.293%+その後金利3%⇒総返済額1億3,128万円
  • 『固定金利20年間』金利1.293%+その後金利2%総返済額1億2,717万円
  • 『固定金利20年間』金利1.293%+その後金利1%⇒総返済額1億2,325万円

10年間固定ローン

最初の10年間の金利は0.590%です。

  • 『固定金利10年間』金利0.590%+その後金利4%⇒総返済額1億4,802万円
  • 『固定金利10年間』金利0.590%+その後金利3%⇒総返済額1億3,620万円
  • 『固定金利10年間』金利0.590%+その後金利2%総返済額1億2,509万円
  • 『固定金利10年間』金利0.590%+その後金利1%総返済額1億1,473万円

5年間固定ローン

最初の5年間の金利は0.500%です。

  • 『固定金利5年間』金利0.500%+その後金利4%⇒総返済額1億6,469万円
  • 『固定金利5年間』金利0.500%+その後金利3%⇒総返済額1億4,726万円
  • 『固定金利5年間』金利0.500%+その後金利2%⇒総返済額1億3,102万円
  • 『固定金利5年間』金利0.500%+その後金利1%⇒総返済額1億1,604万円

2年間固定ローン

最初の2年間の金利は0.380%です。

  • 『固定金利2年間』金利0.380%+その後金利4%総返済額1億7,670万円
  • 『固定金利2年間』金利0.380%+その後金利3%⇒総返済額1億5,530万円
  • 『固定金利2年間』金利0.380%+その後金利2%⇒総返済額1億3,546万円
  • 『固定金利2年間』金利0.380%+その後金利1%⇒総返済額1億1,725万円

短期の固定ローンはリスクが高いですね。最初の2年間の金利は一番低いですが、その後の金利次第では最悪の結果を招きかねません。

変動金利ローン

  • 『変動金利』金利0.457%⇒総返済額1億0,823万円

変動金利のシミュレーションは難しいですが、仮にずーっと0.457%の金利だとしたら上記返済額になります。

参考HP:じぶん銀行
https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/#/new/debt

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まとめ

フラット35の場合は金利が2%水準です。返済額が借入額の1.4倍になってしまい、そこまでおススメはできません。

一方で、『固定金利2年間』又は『固定金利5年間』とするとリスクが最大になりかねません。今回の試算では返済額が借入額の1.7倍又は1.6倍になりうることがわかりました!

私の試算では、『固定金利10年』又は『固定金利20年』にすることがベストな選択であると考えられます。元金が多い最初の段階のうちに低金利を維持し続けることが総支払額の低下につながるためです。返済額が借入額の1.2倍程度で抑えられる可能性が高いと考えられます。

先のことはだれにもわかりません。
もちろん今後金利がどのように変化していくかもわかりません。
しかし、今以上に金利が下がることは考えにくいです。
今後は金利は上がるしかないですが、上り幅がどの程度なのでしょうか・・・数十年先でもおそらく2%程度までしか上がらないのではないかなと思っています。

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